Denne informationstekst til andelshaverne er udarbejdet af bestyrelsen i samarbejde med foreningens advokat Lars Jørgen Nielsen, Advokaterne i Rosenborggade I/S april 2018
Overdragelse og ventelisteregler
Overdragelse. Lige linje og fælles husstand
AB Bispegaardens ventelisteregler anfører om overdragelse i overensstemmelse med vedtægternes § 8 a " Til personer med hvem andelshaveren er beslægtet i lige op eller nedstigende linje, eller til personer, der i de seneste 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren"
Lige linje
"Lige op eller nedstigende linje" betyder barn eller forælder - endog barnebarn eller bedsteforælder etc. Dvs. fx ikke søskende, farbror eller moster, nevø eller niecer.
Er man i lige op eller nedstigende linje kan man overtage (overdrages) lejligheden/andelen uanset om man bor i Bispegaarden i forvejen.
Fælles husstand
For at være omfattet af begrebet "Fælles husstand" kræves der er et omfang af økonomisk og socialt fællesskab mellem beboerne i en andel/lejlighed. At leje et værelse med adgang til fællesarealer er således ikke nok til at lejer kan betragtes som værende i "fælles husstand".
Lejernes Landsorganisation opfatter endog "fælles husstand" som værende et papirløst forhold se fx: "Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand (papirløst forhold), ophæver samlivet, kan de aftale hvem af dem, der har ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår." (Lejernes Landsorganisation, hjemmeside om "Dødsfald og skilsmisse")
Ægtefælle, registeret partner, samlever og stedbørn er at betragte som "fælles husstand", hvis de bebor lejligheden.
For at komme i betragtning som tilhørende "fælles husstand" i forbindelse med overdragelse skal ægtefælle og registreret partner overfor bestyrelsen dokumentere:
1. fælles bopæl i over 2 år og bebor andelen
2. vielsesattest
For at komme i betragtning som tilhørende "fælles husstand" i forbindelse med overdragelse skal andre end ægtefælle og registeret partner overfor bestyrelsen dokumentere:
1. fælles bopæl i over 2 år og bebor andelen
2. økonomisk og socialt fællesskab
"Økonomisk og socialt fællesskab" kan fx dokumenteres ved at have fælles barn eller børn, fælles husholdning ,fælles bankkonto eller gensidig adgang til bankkonti de seneste 2 år, (gensidig) indsættelse i forsikringer og pensionsordninger, fælles køb af flere større forbrugsgoder (fx bil, sommerhus og større ferierejser) - eller andet der påviser fællesskab og samliv eller papirløst forhold.
Overdragelsesrækkefølge
Overdragelse kan i prioriteret rækkefølge ske til
1. Barn eller forældre eller andre i lige linje. Ægtefælle, samlever eller registreret partner i mindst 2 år og som bebor husstanden. Øvrige der i mindst 2 år har tilhørt fælles husstand og som bebor husstanden
2. Personer på intern venteliste
3. Personer på ekstern venteliste
4. Personer valgt af overdragende andelshaver
Overdragelsesrækkefølge ved andelshaverens død
Vedtægternes § 12 bestemmer følgende såfremt en andelshaver dør. Overdragelse i prioriteret rækkefølge kan ske til
1. En myndig efterladt i husstanden
2. Personer, som beboede boligen ved dødsfaldet og som i mindst 2 år havde haft fælles husstand med andelshaveren
3. Personer udpeget ved testamente eller ved skriftlig henvendelse til bestyrelsen.
4. Beslægtede i lige linje
Overdragelsesrækkefølge ved samlivsophævelse
Dette reguleres af vedtægternes §11. Ophører samliv mellem ægtefæller eller samlivsforhold i øvrigt (under forudsætning af fælles husstand i mindst 2 år ind til samlivsophør) overtages andelen/lejligheden af den parterne selv bestemmer skal overtage andelen/lejligheden eller den som myndighederne bestemmer får retten til andelen/lejligheden
Optagelse på ventelister
Ekstern venteliste
Ved personlig henvendelse kan enhver over 18 år, der henvender sig og får bestyrelsens accept blive optaget på den eksterne venteliste mod et gebyr.
Intern venteliste
Enhver andelshaver har ret til at komme på den interne venteliste. Børn over 9 år af andelshavere kan jf. Ventelisteregler § 5 stk. 1 skrives på den interne venteliste.
Er der sket samlivsophævelse i forbindelse med en andel/lejlighed og har parterne fælles børn, har den som ikke får tildelt andelen/lejligheden ret til at blive skrevet på den interne venteliste og får samtidig 1 prioritet til en mindre bolig.
Fraflytter andelshaveren Bispegaarden kan andelshaveren og andelshaverens børn ikke længere være opført på den interne venteliste.
Lejer man værelse hos en andelshaver, uden at have dokumenteret fælles husstand, betragtes man som ekstern og kan således ikke optages på den interne venteliste.
Denne informationstekst til andelshaverne er udarbejdet af bestyrelsen i samarbejde med foreningens advokat Lars Jørgen Nielsen, Advokaterne i Rosenborggade I/S april 2018
Ejerskab til andele
I modsætning til at have en ejerlejlighed er det således i en andelsboligforening, at en andelshaver ikke ejer sin lejlighed. Det er foreningen (dvs. fællesskabet), der ejer alle lejligheder i en andelsboligforening. Andelshaveren tilkøber sig alene brugsret ved overtagelse af en andel - ejerskabet er stadig hos foreningen.
Det betyder også, at andelshaveren ikke kan råde over sin lejlighed på samme måde, som hvis det var en ejerlejlighed. Ejerskabet ligger hos foreningen, hvorfor det er foreningen, der skal give lov til de forskellige ting en andelshaver har til hensigt at gøre med sin lejlighed. Det kan være ombygninger eller andre forandringer. Det kan være fremleje eller værelsesudlejning. Det kan være andre ting. I princippet bor andelshaveren til leje hos foreningen, som så er ejer og udlejer.
Foreningen udgøres af alle andelshavere tilsammen. Foreningen tager sine beslutninger på generalforsamlinger, hvor fælles retningslinjer/bestemmelser mv. i form af vedtægter, husorden og ventelisteregler og andre beslutninger vedtages. Foreningen/generalforsamlingen nedsætter endvidere en bestyrelse, som så har til formål at varetage den daglige administration af de bestemmelser foreningen/generalforsamlingerne har vedtaget. Bestyrelsen skal således fx sikre at vedtægter og andre fælles regler overholdes. Med andre ord skal bestyrelsen udføre hvad generalforsamlingerne/foreningen har besluttet.
I det daglige betyder ovenstående, at hvis en andelshaver ønsker at foretage sig et eller andet med sin andel, fx en ombygning eller en fremleje, så er det altid bestyrelsen, der skal spørges/ansøges. I sine afgørelser vedrørende de enkelte ansøgninger skal bestyrelsen alene tage hensyn til de bestemmelser, der er foretaget af foreningen - samt naturligvis også fx dansk lov og ret på området, når dette er relevant.
Bestyrelsen træffer af og til beslutninger som har principiel eller almen betydning for alle andelshavere også ud over den konkrete sag, der behandles. Disse beslutninger findes naturligvis i bestyrelsesmødereferaterne, men er derfor også vanskelige at finde og få overblik over. Du kan derfor finde at resume over de væsentligste beslutninger siden 2012 nedenfor.
April 2013 Rygeforbud i beboerlokale
Bestyrelsen har besluttet, at der fremover er rygeforbud i beboerlokalet.
Juni 2014 . Éngangsgrill på græsset - Forbudt
Af sikkerhedsmæssige årsager og fordi græsset bliver ødelagt må der ikke grilles med éngangsgrill på græsset!!
August 2015 Åbning til kip
Bestyrelsens opfattelse er, 1) at der ikke er tilstrækkeligt med pulterrum i boligforeningen til også at inddrage kipen til boligrum. Bestyrelsen er også af den opfattelse, at 2) inspektion af tag så kun bliver muligt at foretage udefra, hvilket er både uhensigtsmæssigt og ret dyrt.
April 2016 Fremlejeregler
Ifølge vores vedtægter skal andelshavere, som vil fremleje deres lejlighed, have tilladelse af bestyrelsen til al form for fremleje. Andelshavere som påtænker fremleje/udleje/udlån skal derfor henvende sig til bestyrelsen med en ansøgning. Dette gælder også selvom det blot vedrører ganske kort tid, som fx bare nogle få dage. Bestyrelsen vil normalt altid give tilladelse til fremleje indenfor lejelovens rammer. Dog har bestyrelsen nu truffet en principiel beslutning om ikke at give tilladelse til kortidsudleje; altså fremleje uden egen officiel adresseændring. Dette omfatter også fx udlejning via AirBnb. Bestyrelsen skal videre gøre opmærksom på, at man i princippet altid har pligt til at bebo sin andel, dvs. man må fx ikke bo i sommerhuset og udleje/udlåne sin andel.
Oktober 2016 Brændeovne mv. ikke tilladt
Boligforeningen har opsagt skorstensfejer, idet der ikke er nogen i foreningen, der bruger skorstenene længere. Vi har jo meget billig og effektiv fjernevarme; og der er ikke længere noget egentligt behov for supplerende varmekilde fx som en brændeovn.
Alligevel kunne andelshavere, men så vel for hyggens skyld, måske tænke sig at tilslutte en brændeovn eller lignende til skorstenen i lejligheden. Det er dog, pga. brandfaren når der ikke mere fejes skorsten, ikke tilladt længere. Bestyrelsen vil ændre husordenen, så disse forhold beskrives nærmere, i forbindelse med næste generalforsamling
Februar 2017 Ovenlysvinduer
Ifølge vedtægterne (§6 stk. 8) skal ovenlysvinduer, der per januar 2018 er ældre ned 40 år udskiftes af andelshaveren for at foreningen stadig er ansvarlig for eventuelle skader forårsaget af disse gamle vinduer. Bestyrelsen vil udsende yderligere information om dette forhold til alle andelshavere med opbygninger
Februar 2017. Den blændende fortrappedør ved sammenlagte lejligheder
Bestyrelsen enedes om, at ved sammenlagte lejligheder, hvor en fordør skal blændes, skal det stadig se ud som om døren eksisterer. Dvs. karme og gerikter bibeholdes. Døråbning iøvrigt blændes og det hele males med standard dør-farve.
Maj 2017 Skjulte rør i baderum
Efter forespørgsel fra andelshaver traf bestyrelsen den beslutning, at der som hovedregel ikke må etableres skjulte rør i baderum.
April 2019 Fortolkning af ventelistereglernes §11
I forbindelse med ventelistereglernes §11 besluttede bestyrelsen, at uanset hvor mange personer der står opført som andelshavere på overenskomsten/andelsbeviset er kun én af disse at opfatte som andelshaver. De øvrige personer på overenskomsten/andelsbeviset indgår i husstanden
Maj 2019. Ansvar for badeværelser
Bestyrelsen besluttede i den forbindelse, også efter kontakt med foreningens advokat, at foreningen ikke har juridisk ansvar for badeværelser og andet opført af foreningen for mere end 10 år siden.
Januar 2022
Ved sammenlagte lejligheder må den ene af de to køkkendøre blændes
Nøgleoplysningsskemaer findes i foreningens årsrapport (årsregnskaber) og opdateres dermed år for år. Du kan se årsrapporterne via dette link. Seneste nøgleoplysningsskema fremgår således af nyeste årsregnskab (årsrapport)
Retningslinjer for bestyrelsen i forbindelse med hensættelser af friværdi i AB Bispegaarden
1. Baggrund
AB Bispegaardens vedtægter § 9 A beskriver forslag til generalforsamlingen af fastlæggelsen af andelskronen. I medfør af § 9 A skal bestyrelsen i det enkelte år indstille hensættelser til den årlige ordinære generalforsamling. Forslag til hensættelser fremlægges til generalforsamlingens vedtagelse.
Uden hensættelser kan generalforsamlingen i AB Bispegaarden i tilfælde af behov for større vedligeholdelse af ejendom, udenomsarealer mv. være nødsaget til at nedjustere andelskronen.
2. Nødvendige fremtidige lån
Den aktuelle vedligeholdelsesplan dækker den kommende 10-årige periode for almindelig vedligehold/genopretning, samt en ca. 40-årsplan, som yderligere opregner forventelige større genopretningsprojekter, værdisat til over ca. 5 mio. kr. per projekt. Hensigten er bl.a. at kunne "pulje" projekter således, at der kan optages fx ét samlet lån til disse projekter, ligesom det er hensigten at kunne skønne over hvor stor en hensættelse, der er behov for hvornår.
3. Håndtering af pulje-opbygning
Bestyrelsen skal mest hensigtsmæssigt opbygge hensættelsen gradvist fra det aktuelle år og i årene frem over, således at den modsvarer pant til lånoptag på det planlagte tidspunkt jf. pkt. 2 og vedligeholdelsesplanen. Bestyrelsen bør ikke afsætte reserver udover hvad der vurderes nødvendigt og tilstrækkeligt. Bestyrelsen skal bestræbe sig på at andelskronen i året ikke falder i forhold til sidste år alene på grund af vedligeholdelsesplanen.
